A comienzos del mes de noviembre, el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto-ley que cambia la forma de calcular el impuesto de plusvalía municipal. Esta modificación se lleva a cabo para adaptarlo a la sentencia en la que el Tribunal Constitucional declaró ilegal este impuesto.

Con la nueva normativa se adapta el impuesto a los movimientos que se vayan dando en el mercado inmobiliario. El objetivo es que se pague la plusvalía únicamente cuando se venda o traspase una vivienda y haya habido una ganancia. Si una persona vende un inmueble en pérdidas no tendrá que pagar este impuesto y no tiene carácter retroactivo.

Dos alternativas para calcular el impuesto de plusvalía municipal

El real decreto ley marca dos opciones para calcular el impuesto de la plusvalía:

• Una de ellas es a través de la fórmula objetiva. Para ello se multiplica el valor catastral del inmueble con nuevos coeficientes que se irán aprobando y renovando año a año. Es un método optativo, ya que el contribuyente puede tributar en función de la plusvalía real conseguida en el momento de la transmisión del inmueble.

• Otra opción es a través de la fórmula real. Es un cálculo de la diferencia entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o adquisición del inmueble. Si se demuestra que la plusvalía real es menor al resultado del método objetivo, se podrá aplicar la real.

El contribuyente puede elegir entre estas dos opciones la que sea mejor para él. Además, otra de las novedades que se incluye en este real decreto-ley es que las plusvalías generadas en menos de un año también serán gravadas y calculadas entre la fecha de adquisición y la de enajenación.

Esta nueva normativa y la novedad en la forma de cálculo no se podrá aplicar a venta de viviendas o herencias que hayan sido llevadas a cabo antes de su entrada en vigor, en resumen, no tienen carácter retroactivo. Únicamente se aplica a transmisiones de inmuebles realizadas tras la entrada en vigor del cambio normativo.

Ejemplos de cálculo de la plusvalía con las modificaciones

Tenemos una vivienda comprada en 2017 por 310.000 euros, la vendemos en 2021 por 350.000. euros, la plusvalía de la operación de compraventa es de 40.000 euros, pero a efectos del impuesto solo se tributa el aumento del valor del suelo, sin tener en cuenta la construcción.

Si cuando se vende, el valor catastral es de 100.000 euros, de los cuales 60.000 son del valor catastral del suelo y 40.000 el valor catastral de la construcción, el aumento del valor real que se imputa al contribuyente será el 60% de 40.000, 24.000 euros.

Pero con el método de cálculo objetivo el valor catastral del suelo se multiplica por 0,17, que es el coeficiente para una operación con un intervalo de 4 años entre la compra y la venta, y el resultado son 10.200€.

Teniendo en cuenta este ejemplo, el contribuyente puede elegir entre la base imponible objetiva de 10.200€ en lugar de la base imponible real de 24.000€. A todo esto, hay que añadir el tipo de gravamen establecido por el ayuntamiento que corresponda, fijado por ley en un 30% máximo.

Esto es solo un ejemplo de cómo se va a calcular la plusvalía municipal tras los cambios llevados a cabo en la legislación. Si tienes que vender tu piso y necesitas ayuda con todo lo relacionado con la plusvalía, en Inmobiliarias Encuentro te ayudamos a resolverlo. Somos especialistas en el mercado inmobiliario, ponte en contacto con tu oficina más cercana e infórmate de todo.