En el post anterior os hablamos de las ventajas de realizar los trámites de compra, venta o alquiler a través de un agente inmobiliario. Hoy os vamos a hablar de algo que os puede interesar bastante a la hora de comprar o vender una vivienda. El contrato de compraventa.
Un contrato de compraventa es un documento de validez legal, previa a la firma de la escritura, en el que todas las partes interesadas en la compra o venta de un inmueble plasman su rúbrica, y dónde se recogen todas las especificaciones de esa transacción, pudiendo incluir arras penitenciales.
Con las arras penitenciales se consigue que si una de las partes se echa atrás en la compraventa en la escritura pierde la suma adelantada o la devuelve con intereses.
Nos basamos en nuestra experiencia para saber que muchas veces, en estos contratos de los que hablamos, no se encuentran recogidos todos los elementos esenciales que deben formar parte del mismo como por ejemplo la fecha de entrega del inmueble (art 11 del Código Civil: La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes).
A continuación exponemos los distintos tipos de contratos con los que trabajamos nosotros:
– Contrato de Señal o de Arras.- Este contrato señala la cantidad que el comprador aporta como señal de garantía de la compra, y las consecuencias en caso de que lo incumpla por su parte. Esta señal se descontará del precio total de la vivienda.
Estas arras pueden ser penitenciales, las cuáles hacen que en caso de renuncia del comprador, éste pierda la señal aportada y en caso de renuncia del vendedor, éste debe aportar el doble de la cantidad entregada como señal al comprador. También pueden ser confirmatorias que implican el acuerdo definitivo y ni comprador, ni vendedor pueden renunciar a realizar la transacción unilateralmente.
– Promesa de Compraventa.- Contrato firmado por ambas partes, que da derecho a los contratantes al cumplimiento de lo pactado, y dando la posibilidad de reclamación de daños y perjuicios en caso contrario.
– Opción de Compra.- Es un tipo de contrato que da derecho a la compra de una vivienda en el futuro, en una fecha determinada, al precio pactado en el momento de la firma.
La opción de compra se obtiene porque en el momento de la firma se paga una prima que puede, o no ser parte del precio total de la vivienda. Este contrato sólo genera obligaciones al vendedor de mantener el precio y entregar la vivienda en la fecha pactada.
– Contrato Privado de Compraventa.- Este contrato es el más común y en el se pacta que el vendedor entregue la vivienda y el comprador pague el precio acordado.
Firmado el contrato, ambas partes están obligadas a cumplirlo incluso si no se ha firmado ante notario, y el comprador debe exigir al vendedor toda la documentación relativa a la vivienda.
A pesar de estar regido por el principio de libertad de forma, el contrato de compraventa debe reflejar claramente los datos relativos a la compraventa que como mínimo deben ser:
– Datos de los firmantes (comprador y vendedor) y reconocimiento de su capacidad legal.
– Datos del inmueble, identificación, descripción, datos del Registro de la Propiedad, emplazamiento y cargas.
– Obligaciones económicas del inmueble como son IBI y comunidad.
– Tipo de contrato que s firma de los anteriormente expuestos.
– Precio de la transacción que incluye el precio de la vivienda, arras, forma de pago y préstamo hipotecario en caso de que se haya firmado.
– Gastos que generalmente, y si no se especifica en contrario, correrán a cargo del comprador, que son los de escrituración, registro e impuestos. A cargo del vendedor correrá el pago de la plusvalía y de la escritura original.
– Fecha de entrega de llaves y plazo para escriturar.
– Efectos en caso de incumplimiento de contrato por alguna de las partes.
– Fecha y la firma en todas las hojas del documento de los contratantes.
Como veis puede parecer sencilla la elaboración de un contrato entre dos partes, sin embargo la realidad es bien distinta y si no se redacta correctamente podemos tener disgustos y sorpresas por lo que, al igual que en el post anterior, os recomendamos que os pongáis en manos de expertos, que por muchisimo menos de lo que pensáis, os harán un trabajo profesional y sin errores.
